兩性共同建構描述：：資金壓力驟增高管意外離去，新力控股赴港IPO難題眾多 近幾年新力控股負債壓力增得多、減得少，是顯而易見的事實 出品：每日財報 作者：南黎 10月23日，根據港交所披露，新力控股通過上市聆訊，這是第一家擬上市的贛系房企。 這本應是公司上下滿心喜悅的時刻，但沒有想到的是，就在這關口，新力控股的CFO王炎卻意外辭職了。 作為為數不多最了解公司的人之一，一般認為，CFO是公司IPO的操盤手。那么，CFO離職背后，新力控股到底有什么難言之隱？新力控股上市后，是否具備投資價值？ 1 高杠桿推升規模 資金壓力大增 新力控股成立于2010年，大本營是江西南昌，在地產行業只能算一個“后來者”，其發展策略也沒什么新意，自然也是激進擴張的老套路。 據克而瑞數據顯示， 2016至2018年，新力控股的銷售額分別為161.3億元、428.1億元和887.3億元，復合年增長率高達136%。在2019年前9個月，新力控股的銷售額高達719億元，位列排行榜第31位。 同樣難逃規律的是，規模的大幅增長必然伴隨資金壓力。2016-2018年，新力控股的資產總額分別為200.2億元、488億元及776億元；凈資產分別為28億元、45.95億元以及50.6億元。細細算來，新力控股近三年的杠桿率（總資產/凈資產）分別為7.15、10.62以及15.34，處于上行通道中。通常來說，杠桿率是一個衡量公司負債風險的指標。 資金壓力的另一個特征是借債高企。招股書中的財務資料顯示，截至2016-2018年末，新力控股的借款總額（包括計息銀行及其他借款以及公司債券）分別約為64.38億元、166.76億元、221億元。 此前有報道稱，按截至有關年度末的借款總額減現金及銀行結余除以權益總額計算，新力控股的凈資本負債比率從2016年的190%增加至2017年度的270%，然后小幅下降至2018年度約240%。 對此，新力也有相關解釋：凈資本負債比率由2016年的1.9倍增加至2017年的2.7倍，原因在于同年銀行及其他借款增加；而凈資本負債比率由2017年的2.7倍減少至2018年的2.4倍，原因是新力控股在2018年完成及交付了更多的物業使得現金流量增加。 雖然有自己的說法，但無論如何，近幾年新力控股負債壓力增得多、減得少，是顯而易見的事實。 2 營收增長雖快 管理很難到位 新力控股在2016年至2018年分別實現營收為22.23億元、52.41億元和84.15億元，復合年增長率約為94.6%。其中，主營業務物業銷售分別實現營收為22.08億元、52.30億元和83.89億元，增速明顯。 營收的增長有一項關鍵指標值得關注，招股書顯示，新力控股在2018年每平方米的平均售價是7493元，低于2017年的7639元，在這個基礎上還能實現近乎翻番式的增長，說明其并不只是依賴于房價上漲，而是頗為異乎尋常地獲得了營收增長。 新力控股的凈利潤分別為1.31億元、2.78億元和5.55億元，復合年增長率約為105.84%。與此同時，新力控股毛利率從2016年的24.7%升至2018年的37.3%，三年間大漲12.6%，對于地產企業來說這是相當快速的發展態勢。 不只是營收利潤，新力控股三年間實現了銷售額與交付面積的“雙高速增長”。在觀點指數發布的銷售金額排行榜中，新力控股在2016年到2018年的銷售額分別為161億元、452億元和822億元，按照這樣的發展速度，新力控股邁進千億俱樂部會非常輕松。 此外，新力控股2016年已交付建筑面積為35.65萬平米，2017年翻了近一倍增至67.87萬平米，2018年又翻了接近一倍，達到111.96萬平米。銷售額與交付面積的同步高速增長，意味著新力控股的增長的整體實力、整體規模的高速增長。 但規模的快速增長也會使業務出現管理不到位的現象。《每日財報》了解到，6月17日，贛州市應急管理局發布行政執法公示顯示，江西匯濤實業有限公司（以下簡稱“江西匯濤”）贛州新力銀湖灣項目存在未依法進行消防設計備案擅自施工的違法事實。此外，江西匯濤未依法進行備案擅自施工逾期未改，贛州市應急管理局對公司罰款并責令停止施工。 3 CFO離去 IPO會怎樣 王炎的人事任免官方文件是這樣披露的：“經公司研究決定，接受王炎（曾用名：王哲）辭去集團副總裁兼首席財務官申請，請相關人員做好工作配合。” 公開信息顯示，王炎是復旦金融學高材生，在銀行系統工作十余年；后加入“復星系”，做到復星國際助理副總裁，被稱為“郭廣昌背后的男人”。2015年，王炎殺入互金行業任小米貸CEO；P2P暴雷潮后，回到地產行業擔任海倫堡公司副財務總監，直至2019年2月。 今年3月，在王炎加盟的同時，新力控股對集團的財務、融資組織架構進行了調整，原融資管理中心的資本市場相關職能及工作轉由新成立的資本市場部承擔。 在外界看來，新力控股力邀王炎加盟，并且對集團財務、融資組織架構大動刀，最重要的目的就是希望王炎幫助公司成功赴港上市。但如今，僅半年左右的時間，王炎便與新力控股分道揚鑣了。 很顯然，操盤手的快速離開，對新力控股IPO產生影響。公司對此以及資金壓力、管理不到位等問題有何回應？《每日財報》致函新力控股，但公司方面一直未作答復。