愛愛美滿生活描述：：2020年,樓市會放松嗎? 樓市，今年真的太難了！ 據人民法院官網統計，截至10月27日，2019年全國宣告破產的房企已經上升到408家。 樓市的難主要是內外夾擊的結果。 在內部，信托、開發貸、海外債全部收緊，把錢違規流入房地產的銀行，統統遭到央行重罰。 在外部，上半年借助利率下調泛起的小陽春，也在“房住不炒”和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”兩記重拳的教訓下，灰飛煙滅、掉頭向下。 2009年啟動，2012年反彈、2015年暴漲，這次的周期等的黃花菜都要涼了，卻還不見蹤影。 不過終究還是讓空軍們失望了，目前種種跡象已經表明，2020年，樓市政策會開始松動，各位一定要保持高度警惕！ 1 自行去庫存 前不久，國家統計局公布了2019年我國前三季度的經濟數據，第一季度增速為6.4%，第二季度為6.2%，第三季度為6.0%。 前三季度平均值只有6.2%，上一次年度增速低于6.2%還是30年前的1990年。 經濟在下滑，世人皆知。 但問題的關鍵卻是，2020年是我國重要的里程碑，GDP要翻番，要全面建成小康社會。 這個GDP的硬指標是無論如何必須要完成的。 所以，明年我們必定會開足馬力加大固定資產投資，雖然不會像過去那樣，完全依靠房地產來拉動這架馬車，但是也絕不允許樓市拖后腿、掉鏈子。 明年，我們會看到各個地方政府基建、舊改、公路、鐵路、地鐵這些項目大干快上。 在這種背景下，我們一定是采取積極的財政政策和寬松的貨幣政策。 總之，2020年地方政府的任務就是大把花錢，央行的任務就是大筆印錢。 樓市雖然不會再是主角，但是作為國民經濟的穩定器，在寬松貨幣的背景下，各地的高庫存一定會降低，房企的倒閉潮一定會緩解。 畢竟土地財政還是地方政府的靠山，沒有充足的彈藥，哪有勇氣和魄力跟老美干。 所以，明年各地花式自行去庫存將會輪番上演，只要不過分，高層都會睜只眼閉只眼。 2020年的主基調其實概括下來就是：寬貨幣+大基建+穩房產+去庫存。 熬過今年冬天，房地產最艱難的日子，或許就已經結束了！ 2 降準降息 今年年初時，我們還欣喜于終于頂住了外部壓力，各項經濟數據有所回暖，但沒想到二季度開始就全面回落。 剔除掉二師兄之后物價都是通縮，PPI負增長，固定資產投資增速回落、制造業投資低迷、社會零售總額繼續回落、出口下滑，企業實際貸款利率上升。 隨著毛衣戰的加深和全球降息潮的到來，我國降準降息已經迫在眉睫！ 目前，我國貸款基準利率基本已經廢除，取而代之的LPR是采用MLF+加點的形式產生。 而MLF利率自2018年4月以來一直保持在3.3%的歷史高位，接下來，央行一定是通過降低MLF來引導LPR降低。 但是，央行單純通過降低MLF很難使LPR降低，必須同步降準，使各商業銀行的錢多起來，資金成本低了，銀行才會降低加點數，LPR才會真正降低。 此外，我國的存款準備金率在國際上仍然處于中上水平，而且今年已經在1月、5月、9月實施了三次降準。 明年會繼續降準根本不用懷疑。 所以，2020年，將是全面降準降息之年。1年期LPR會繼續降低毫無疑問，5年期LPR大概率也會微降，即使不降，各地也會通過降低加點數來顯著降低剛需的房貸成本。 寬松的貨幣政策，積極的財政政策，外加大基建和穩房產，只有這一條路才能使經濟數據立刻變的好看。 記住，穩定壓倒一切，這個真理永遠不會變。 3 把人才當夜壺 樓市的玩法一直在更新，地方政府的套路也越來越新穎。 2018年是搶人大戰的元年。 去年還只有二線動人才的腦筋，今年大批量的三四線城市也加入了這場混戰。 畢竟能搶到多少人先不管，肯搶才是態度積極的表現，因為沒人愿意變成下一個鶴崗。 2019年全國已經有超過150個城市發布了各種人才政策，相比2018年上漲超過40%。 10月15日，一天之內南京、天津、三亞3城定向人才放松限購政策。 南京郊區六合區取消了非戶籍2年的社保要求，只要是大專以上學歷，就可以在六合區買房。 而在今年6月份，南京遠郊高淳區限購取消的更徹底，只要有南京居住證和勞動合同，就可以買房。 天津至少還有塊遮羞布，沒有那么赤裸裸。 規定在濱海和寶坻兩個中關村園區，對承接北京非首都功能疏解的項目，沒有落戶的職工可以直接買房。 而三亞也如饑似渴的，把之前5年社保的購房要求直接降低到1年，而且緊缺人才不需要社保就可以買房。 10月24日，海南更是徹底把落戶門檻降低為零，只要有居住證和繳社保，就可以在三沙以外的所有城市落戶。 10月26日，南通也開通了零門檻落戶，之前是買房才給落戶，現在變成了落戶后就可以買房。 在限購松綁這條路上走的最坎坷的就是燕郊，10月18日針對省直單位高校醫院和高新區人才取消限購的政策至今沒有得到官方認可。 倒是當地開發商一再承諾，可以先付首付，明年1月發文后再網簽過戶。 截止今年8月，燕郊的新房庫存已經高達44個月，當地政府也是打落牙齒只能咽進肚子里，不承認不反對，躲在暗地里，安靜的做開發商背后的撐腰者。 國人的聰明之處就是，永遠能夠第一時間準確發現政策漏洞，迂回變通解決難題。 而且，所有的政策利好，總能和樓市聯系起來，總能變相的利好樓市。 以前房地產是夜壺，現在“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”之后，人才就變成了最好最舒服的夜壺。 現在樓市的新玩法就是： 定向人才放松限購。 這個玩法明年將會遍地開花，搶的不僅僅是人才，更是未來的購買力，土地財政的貢獻者。 沒房票的朋友，不用著急，只要你讀過書，2020年之后，除了一線，戶口和房票將一文不值。 4 哪些政策會放松？ 根據目前的整體經濟形勢來看，2020年的主基調基本確定就是： 寬貨幣+大基建+穩房產+去庫存。 所以，2020年以下樓市政策會陸續放松： 一、明年將是一個去庫存的小年。 今年房價已經顯著下跌，庫存積壓嚴重的城市，明年會各自自行開啟花式去庫存，這就是典型的一城一策。 尤其是棚改即將落幕的三四線城市，限購、限售等都會放開。 能保持房價在最高位橫盤而不下跌，將是地方政府的最大目標。 二、全面降準和定向降準還會繼續，一年期LPR會逐步降低，5年期LPR會微降，或者各地銀行通過降低加點數，明顯降低剛需的購房貸款成本。 三、除了北京上海以外，所有城市的搶人大戰會更加激烈。 零門檻落戶，落戶即可買房，一人落戶全家落戶，人才購房補貼，人才租賃補貼，都會兌現。 只要你不打算祖祖輩輩都生活在小城市，那么明年一定要抓住這次機遇，落戶大城市，置業大城市。 四、所有城市的限價政策都會陸續取消。 今年7月份時深圳就宣布不再公布新房成交價格了，這實質上就是取消了限價政策，隨后大家也看到了，深圳新開樓盤都是直沖天際。 2016-2017年開發商拼了命的搶地，造就了無數的地王，這些燙手山芋出不了手，逼死開發商對政府也是百害而無一利的。 而且，限價放開，一二手倒掛和萬人搖號也會減少，樓市才更健康。 當然，最重要的一點還是沒有了限價，開發商有利可圖，土拍才有積極性。 否則限價造成的惡性循環，最終吃虧的還是政府。 五、房價長期陰跌的一二線城市，很可能會出臺對首套剛需的優惠政策，比如，首付降低，利率降低，稅費減免，公積金和商貸額度提高等。 畢竟穩房價，從剛需入手見效最快。 5 最強預警 一、輿論導向 如果從中央到地方的官媒一再宣傳報道，庫存高企、鬼城遍地，房企艱難，房價下跌嚴重，那么，接下來就一定會松綁調控政策，鼓勵大家買房。 輿論的作用就是為接下來的政策出臺鋪路，所有官媒的新聞都不是無緣無故的出現。 所以，一旦官媒開始大力宣傳高庫存，那么預示著政策即將大轉向，各位一定要切記。 二、殺手锏 對一二線城市來說，遏制房價的殺手锏就是限購和限貸。 所以，一旦限購徹底取消，或者認房不認貸，那么房價必定會大漲。雖然，如此之大的放松尺度概率極小，但是與GDP穩定相比，萬事皆有可能。 你需要做的就是看懂走向，精準判斷，在大轉折之前，提早行動。 6 權宜之計 房住不炒將是我們今后很長一段時間內必須堅守的原則。 但是在經濟大環境的背景之下，適當的降低庫存、確保土地財政、滿足剛性需求、穩定房地產價格，維持正常交易量，仍將是我們慣用的手段，畢竟徹底丟掉這把夜壺，我們暫時還做不到。 在我看來，樓市最艱難的時刻已經過去，2020年，我們一定會看到各地層出不窮的托底和微調。大家拭目以待吧！ 來源：柯談地產觀