愛愛熱情建議描述：：城市為中國當代經濟表象交答卷，北京拿出國貿、上海拿出陸家嘴(10.92,-0.04,-0.36%)、深圳拿出福田。最新的高樓紀錄有望在2014年刷新——深圳平安國際金融大廈646米。 最新的消息是，長沙還在論證世界第一高樓——早年生產空調和空氣凈化器的遠大集團雄心勃勃地要在這里建設一幢838米的高樓。他們計劃用7個月時間完成包括地基、生產、安裝以及裝修的全過程。 這種模塊化建設并非天方夜譚，今年年初，遠大在湖南湘陰花了15天“搭”了一座30層的酒店，速度實在太快了。 在中國還沒有“又快又緊張”地大規模建設CBD時，這種集群高樓所顯現的弊病就被國外諸多建筑專家論證過。 然而，高樓也在為城市做著不可或缺的貢獻，在城市擁擠不堪之時，高樓至少為城市人提供了更多的生存空間。 有時候，高樓甚至也成了城市化的標志之一，大城市需要更多的高樓來彰顯它的魅力，高樓巨大的經濟吸附力，也讓城市的產業得到更充分的發展。 集群化造高樓的成功總是各有理由，最為常見的是聚集經濟能量。一條貿易鏈上的公司在同一個辦公區域，不用大費周折地跑路見面，甚至在金融手續上都能有完備的軟硬件設施，這是大都市產出高效率途徑之一。 而集群化造高樓的失敗卻總是摔倒在同一個地方——高估自己的經濟能量。比如“倒霉”的鄂爾多斯(9.11,-0.04,-0.44%)，靠著煤、炭、氣生意發家暴富，然后就規劃了一座比上海陸家嘴還大的CBD高樓群。不過這已成為過眼云煙，現在這個裝滿野心和夢想的高樓地塊以被稱為“死城”而終結。 鄂爾多斯的經驗成為中國高樓燥熱下的B面場景，但并不是這股熱潮的終結。2008年發生全球金融危機，其后的投資，讓地方造樓熱成為拉動GDP的另一方式。 大廣場和大高樓都是最為顯眼的展示標志。除了拉動經濟，高樓具備的地標和城市名片功能成為讓人們記住一座城市最簡單的方法——前有“大褲衩”，后有“大秋褲”。 但造型別致的大樓在飆高的同時，是否能順利招商滿員？易居中國分析指出，寫字樓入住率降到80%、70%，就算不太景氣的狀態——這個現象曾發生在2010年的上海環球金融中心。 高樓需要經濟的支持，也產生經濟效益。城市用更多的高樓組成CBD，前期的投資期望收回成本——上海要成為全球金融中心，北京的腳步緊隨其后。 但經濟學家謝國忠卻“屢次”不看好陸家嘴——除非上海建立自由市場，廢除IPO審批制度，改為備案制。倫敦金融城市長安司棣也在提醒上海，“為什么有超過80%的中國對歐洲投資落地到英國？原因之一是，在倫敦有足夠的中國銀行(2.69,-0.01,-0.37%)分行，所以投資相對比較容易……如果上海也做到這樣，那么吸引過來的海外金融機構的數量會大幅上升”。 這正是經濟體制變軌時期安撫高樓燥熱的最好配方——開放的更加自由的經濟體系和政務環境。而這些，都是除了樓層飆高之外中國內地不少城市欠缺的部分。 北京國貿：老牌CBD拼高下的區域成本 新金融記者 劉暢 財富城 1984年7月，對外經貿部下的中國對外經貿咨詢公司和馬來西亞郭氏兄弟公司在北京簽訂了《合資經營中國國際貿易中心協議書》，并于1985年2月注冊成立，是經國務院批準成立的大型中外合資企業。 而從1984年四季度開始，我國經濟出現了固定資產投資規模過大，消費基金增長過猛，國家結存外匯下降等問題，國貿正是在這樣的大背景下誕生的。 誕生之初，國貿就定位于國際高標準，開創了國內綜合性高檔服務業的先河，成為“城中之城”。即使在今天的北京CBD，國貿大廈1座、中國大飯店以及二國貿大廈2座，也都是極具代表性的工程。 “在國貿工作，比在北大畢業更有面子。在CBD置業，不是花錢，而是賺錢。”早些年就有了這樣的說法。 在國貿的建筑群中，1座，2座以及國貿大廈的主體都是寫字樓，而寫字樓則體現出一個城市的財富流向，寫字樓地理描摹的是城市的財富坐標系。 這座初期的北京高層建筑，也在國際化的背景下租售異常火爆。1985年就進入中國的英特爾(微博)，前兩年一直蝸居在民族飯店的客房內辦公，兩年后，才等到北京第一棟寫字樓國際大廈空出來的房間。這種供需不平衡的現象大約持續了10年才得以緩和。 在這片高樓中，最經常碰到的是著黑色正裝的職員，以及那些不同膚色操著不同語言的外國人。他們可能是來自南半球某著名貿易公司的駐華代表，也可能是全球500強公司的區域總裁。 無論來自哪里，這座寫字樓里的人打一通電話，敲打幾下鍵盤，很可能表明已經有相當可觀金額的訂單完成了。財富在這些看似低調卻可能有著巨大影響力的人手中不停交易。 2003年11月1日，世界銀行(微博)中國代表處正式入駐北京CBD。當時，據世界銀行中國代表處首席代表特別助理樊英女士介紹，世行入駐CBD主要考慮了CBD區域A級寫字樓的品質和區域特性。 而此前，他們的辦公地點在北京富華大廈。那一年，正值CBD明確提出國際金融產業定位之際，于是跨國公司聚集的國貿中心成了最合適的選擇。 國貿寫字樓在不斷地吸引世界頂尖的公司，咨詢機構，金融機構等進駐，而其配套的酒店、公寓、購物商城、停車場都成為吸引的資本。 這種背景被認為是朝陽CBD成功的重要緣由。但在朝陽CBD崛起的過程中，政府的角色同樣重要——正是北京市政府在規劃、修路、政策扶持、完善配套等方面強有力的助推，朝陽區CBD才得以抓住中國加入WTO之后大量外資企業進駐北京的機會，迅速成長。到了2009年，朝陽區CBD的土地已經開發完八成，東擴的計劃提上日程。 回到1993年，國務院正式批復的《北京城市總體規劃》提出，“開辟具有金融、保險、信息、咨詢、商業、文化和商務辦公等多種服務功能的商務中心區”。 直到2000年，北京CBD才開始大規模建設，經過十幾年的建設發展，如今已經成為中國最具影響力的商務中心區。 如今的CBD已經形成了總部經濟，這里聚集了世界500強企業超過170家，占全市65%以上，殼牌、豐田、三星(微博)等跨國公司地區總部超過50家，占全市60%以上，成為北京市落實總部經濟政策的試點區。 與總部經濟相配套的，少不了世界級的金融機構。渣打銀行(微博)、德意志銀行以及全球最大的納斯達克(微博)和紐約證券交易所(微博)等都聚集在CBD，成為北京金融機構最多、種類最全的區域。 有人曾總結：“國貿十字路口的對陣，很有些味道可品。心臟國貿是中外合作的產物，招商局大廈屬于官辦資本，建外SOHO屬于當今名頭最響的民營企業家……這種空間資源分配結果，實際上顯示著中國社會的財富分布現狀。” 事實上，何種性質資本或許根本不重要，知識、信息、資本云集在這里就是財富。而作為CBD核心的國貿，也成為聚集世界500強及稅收最多的樓宇。 #p#副標題#e# 高成本 “樓越建越高，品牌越來越高端，租金越來越貴”，土生土長的北京人會這樣描述印象中的國貿——而這句話的言外之意。 近30年歷史，坐擁長安街，其建筑群寫字樓、商城、酒店、展廳構成獨特的商圈，并由此為核心帶動了北京CBD的誕生和發展——它就是北京國貿。 從某種意義上說，國貿雖然身處北京，但并不北京，因為他很早就已打破長安街60米限高的控規，如今已經直沖330米。 北京的樓越建越高，第一高樓被刷新的頻率也越來越快，其側面暗示了區域經濟發展的軌跡。國貿不僅見證著一棟棟高樓拔地而起的速度，同樣也見證了其間北京經濟的發展，從這個角度上講，國貿又很北京。 1990年8月國貿一期正式開業，成為中國對外開放的重要窗口。當時的中國，像這樣集酒店、寫字樓、高檔商業和餐飲于一體的經營模式并不多見。 時光不停地給國貿加上年輪，如今的國貿已經成為名副其實的“高端”的代名詞，在這里創造財富，會聚人才，但也不可避免地遭遇高速增長帶來的問題。是——這樣的高消費難免會提高整個北京的消費水平。 那些昂貴的品牌大部分都集中在國貿商城一層精品區域。國貿商城的前身是國貿商場，1990年開業，當時在北京率先引進品牌專賣店從事零售業務的經營模式。1997年在國貿商場基礎上投入4000萬美元改造擴建，于2000年5月全新亮相，并更名為“國貿商城”。 1999年，路易•威登在國貿商城開設了繼王府飯店之后北京第二家皮具專賣店，成為入駐國貿的第一家奢侈品品牌。 之后幾年，珠寶品牌梵克雅寶、時裝品牌CHLOE等相繼進入國貿商場。路易威登(微博)的總經理曾表示：“在北京發展，最大的難題在于開店選址，選擇一個頂級消費場所。奢侈品牌選址要求環境優雅，面積足夠寬敞；而最重要的是‘鄰居’，若干大牌能夠聚在一起，以產生‘集聚效應’，吸引高端客源。CBD這個環境的確令我們很滿意，它聚集了北京最‘優雅’的消費者。” 用優雅來形容精品區的消費者最為恰當。每一家店面都很寬敞明亮，淡雅的音樂。一名中年外籍男士仔細打量著一件西裝，其認真程度絕不亞于文物學家拿著放大鏡辨別珍寶。 與時尚品牌區的音樂勁爆人際穿梭相比，這里偏于安靜。顧客的流量和頻率可能不大，但對店主來說，這些客人的單次消費能力才是最重要的。 某品牌店銷售人員透露，“月流水30萬元在這些世界名牌店鋪已算不得經營出眾，像國貿的LV月流水大約在300萬元人民幣左右。” 在國貿商城負責銷售及品牌規劃的副總經理黃興齡的記憶中，1998年進入國貿工作時，看到作為高檔購物中心的國貿商城，“竟然連一家真正的國際品牌都沒有。” 而改造后的商城共容納的國際一線品牌數量翻了幾倍。除此之外，更多非大眾流行但卻很精致高端的奢侈品牌開始進入商城。 2011年年初中國國際貿易中心股份有限公司對外透露，國貿商城購物廣場平均租金高達54.81美元/平方米/月，但平均出租率卻高達98.69%。 除了品牌奢侈，國貿寫字樓的租金也同樣奢侈。 有媒體稱2010年國貿三期寫字樓的租金報價為10元-15元/天/平方米，遠遠高于同區域其他寫字樓租金價格，為京城最貴。而戴德梁行監測的數據顯示，2010年開始北京CBD寫字樓的租金在燕莎、中關村(6.27,0.02,0.32%)等其他甲級寫字樓中都名列前茅。 8月31日發布的中國國貿(10.13,-0.10,-0.98%)半年報顯示，公司上半年實現凈利潤比去年同期增增長215.19%，其中物業出租及管理毛利率比上年同期增長8.98%酒店經營比上年同期增長17.93%。 最貴的還有國貿停車費。 由于國貿是2001年北京扶持的10家自主調節停車收費標準單位之一，因此長期以來國貿的停車費是北京最高的。地上車位10元/小時。 直到2010年實施新的收費制度以后，停車費才下降2元。 擁堵病 卡爾維諾在《看不見的城市》中寫道：“城市不會泄露自己的過去，只會把它像手紋一樣藏起來，它被寫在街巷的角落、窗格的護欄、樓梯的扶手、避雷的天線和旗桿上……” 以國貿CBD作比，其經濟發展的歷史不僅被寫在一幢幢摩天辦公大樓上，寫在高昂的消費上，更寫在了它擁堵的交通中。中央商務區這個華麗時尚的外表下暗藏著高速發展導致的某種失衡。 有關國貿交通的介紹是這樣的：地處北京東長安街延長線與東三環路交界處，毗鄰使館區，距首都機場只有45分鐘車程。地鐵國貿站與各線地鐵相通，多條公共汽車線路從門前通過，地理位置優越，交通十分快捷。 遺憾的是，這樣的優越和快捷卻讓很多人望而卻步。 “高峰點兒誰都不愿意去那地兒，太堵了。”這成了北京出租車師傅們的共識。 北京是一個永遠不缺堵車的城市，這一點在CBD表現得尤為突出。每次電視里講述北京堵車，鏡頭總是更多地給國貿附近四通八達的路網。 老北京人說，十幾年前，國貿附近還是地鐵未通，交通不發達的地方。當然，彼時還沒有像今天這么多的高大寫字樓。 隨著城市經濟的發展，CBD的經濟功能被定義為集辦公、會展、酒店、居住及文化娛樂為一體的國際商務中心區，現代化超高層建筑集中且具有規模效應與集散效應優勢的區域。然而，企業的聚集已經遠遠超出了蓋高樓那么簡單。 2010年8月，CBD核心區的12個黃金地塊開始招標。這些地塊在日后都變成了高樓林立的黃金寶地，容積率最高達26，遠超過了當時京城寫字樓平均為5的容積率。這些地塊兒全投入使用，每天CBD的上班族至少6萬人以上。 容積率過高必然會搶占大量的交通資源，擁堵相伴而來。 北京交通大學系統工程與控制研究所的賈順平教授早在2004年就提出，CBD交通擁堵的主要原因是交通需求大，路網的密度小。 即使在接下來的幾年里，CBD配套建設了停車誘導系統、城市管理調度指揮中心等智能交通體系，并開通連接地鐵站點與主要商務樓宇的免費班車，希望最大限度優化交通環境。 “地鐵開通后，可能一些原來開私家車去國貿的人會選擇乘坐地鐵，”市民張先生如是說，但他更擔心的是，“再蓋寫字樓的話，那么小的范圍更多的人有交通需求，最后肯定還是堵。” 據了解，國貿三期工程B階段已經于今年5月9日正式啟動，B階段全部完工后，國貿中心的總建筑面積將達114萬平方米。屆時，又會有多少人進住還不得而知。 但有一點似乎不能忽視，CBD從一個側面在印證著“在有限的土地上創造出最大的商業價值”這個追求。但是，在商業價值和交通資源之間；在高樓林立和經濟發展之間找到平衡才是重中之重。畢竟，有時候樓的高度與CBD的繁榮程度并不能直接與一個城市區域經濟的發展情況畫上等號。