性愛技能描述：：樓市開始“煮溫水”，兩大明確信號已出現，李嘉誠、潘石屹不謀而合？ 現階段，買房已成為生活中繞不開、躲不掉的話題，而在談及買房和房價問題時，人們也普遍形成了一致的看法，樓市火熱往往會帶來房價上漲，樓市轉冷往往會引起房價下行，但是最讓人犯迷糊的就是樓市不冷不熱，就如同溫水煮青蛙，讓購房者擔心買了怕跌，不買又怕漲，所以常常因此拿不定主意，摸不清方向。對此，筆者認為，要想破解購房者心中的這個難題，萬變不離其宗，歸根結底還是需要先看清楚當前樓市的真面目。 當前樓市的“真實面目”到底什么樣？ 從權威數據看，多數城市的房價水平仍呈現漲勢，但房價漲幅普遍收窄。根據國家統計局最新發布的9月份70城商品住宅價格變動情況顯示，從環比看，新房價格增幅僅0.53%，達到2019年2月以來的最低增速水平，共12座城市下降，53座城市上漲；二手房價格增幅0.3%，與8月份持平，共28座城市下降，40座城市上漲。從同比來看，新房價格方面，只有岳陽這一座城市出現下降，而二手房價格方面，僅北京、福州、鄭州、青島、長沙、廣州、海口、安慶、宜昌、湛江10個城市出現下降。不難看出，雖然房價依然比較堅挺，但最能反映真實市場的二手房已不再強勢。 從市場預期看，面對市場降溫，無論開發商還是購房者都普遍趨于理性和冷靜，目前看跌的聲音明顯高于看漲的聲音。由于監管部門不斷收緊發債、貸款和信托等融資渠道，目前開發商拿地積極性普遍下降，土地溢價率也不斷走低，降價銷售和回籠資金成為當前盤活現金流的有效手段。除此之外，隨著炒房客普遍離場，剛需自然成為了目前購房的主要力量，但目前剛需整體以觀望為主，如果沒有高性價比的房源，基本不會輕易出手。 從調控態度看，房住不炒成為社會共識，樓市調控繼續深入的可能性很大。根據統計，2018年全年發布調控450次，而到了2019年，僅前9個月就發布415次，平均一天1.5次，密集程度再次刷新紀錄，而且超過2018年的次數顯然是大概率事件。值得關注的是，今年央行降準釋放了9000億資金，貸款利率也進入LPR時代，降低融資成本的大環境逐漸形成，但唯獨房貸利率卻不降反升，再疊加房企融資繼續收緊，這意味著利用金融杠桿撬動地價和房價的空間大大縮小，國家顯然不會再依靠房地產來刺激經濟，樓市調控依然還會持續深入。 兩個明確信號傳來，買房賣房都應該關注 第一，房地產“夜壺論”正在慢慢終結。眾所周知，在過去一二十年時間，房地產不僅是國民經濟的重要支柱，更占據家庭70%的財富，所以“夜壺論”的觀點一度盛行。不過，房地產業的快速發展也對其他行業形成了一定的擠壓效應，而且根據中國社科院此前發布的《中國城市競爭力報告No.17：住房，關系國與家》報告顯示，2018年房地產對經濟的貢獻出現了由正轉負。因此，從2016年到2019年，從房住不炒到不把房地產作為短期刺激經濟的手段，房地產的角色正在發生轉變。對此，經濟參考報發表評論稱，堅持房住不炒，旨在讓房地產回歸到正軌，而不將房地產作為短期刺激經濟的手段，有著捅破窗戶紙般的坦率和決絕，房地產“夜壺論”可以慢慢休矣。無獨有偶。人民日報也發表評論稱，不管大環境如何，中國都不會靠炒房拉動經濟。 第二，房地產長效機制正在加速到來。現階段的限購、限價、限售等措施，抑制了過熱的樓市和房價上漲的勢頭，但不可否認的是，一定程度上也抑制了住房需求，而這些住房需求是不會消失的，所以一旦房地產調控局部松綁甚至全面退出，潛在的住房需求可能會集中出現，所以房價依然有反彈的可能。因此，筆者認為，限購、限價、限售等行政手段短期沒有放松的可能，除了繼續穩定樓市以外，還有一個重要作用就是為房地產長效機制的出臺創造過渡時間。過去這兩三年，國家不斷推動以租賃市場、共有產權、房地產稅、農村土地入市等為主要內容的房地產長效機制，這既是為了鞏固來之不易的調控成果，同時更是為了長期穩定樓市。 其實，面對樓市已經出現的和可能出現的變化，很多房地產大佬早早就嗅到了味道，而且已有所動作。就拿大家最熟悉的李嘉誠來說，從大規模布局到選擇離開，早在2013年就開始了拋售房產的過程，今年再次以40億元的價格賣掉了已經持有8年的大連某項目。對此，在接受采訪的時候，他就表示自己不會冒險去賺最后一個銅板。無獨有偶。關于房地產大佬潘石屹“賣房”的消息也正在不斷出現。據多家權威媒體報道，SOHO中國正在對外出售核心資產，這8個位于北京、上海的項目總估值在500億元-600億元。對此，業內人士認為，繼李嘉誠之后，SOHO中國在國內的核心資產將幾近清空。那么，面對李嘉誠、潘石屹的“賣房”行為，購房者應該如何選擇？ 樓市氛圍發生變化，“賣房”還是“買房”已經漸漸清晰 針對多套房群體而言，房價不漲或者微漲，持有房產的產生的成本或將大于所能帶來的回報率，如果再疊加房地產稅的出臺，持有過多房產不排除會出現虧本的可能，因此未來房子“宜精不宜多”，所以應該保留核心城市或者核心地段的房產，減持人口流出區的房產，以規避那些非熱點區域房子無法變現的可能。對此，經濟學者馬光遠也曾表示，未來只有20%的城市具有投資價值，也只有20%的樓盤才值得購買。 針對還沒買房的剛需來說，如果不考慮終身租房而且也有一定的經濟能力，遇到合適的房源可以考慮：一方面，自住本來就是長期持有，如果只是過于關注一時的房價漲跌情況，那么可能永遠也買不到合適的房子。另一方面，我國城鎮化還有15-20年進程，潛在的需求依然很大，而且目前M2增速基本穩定在8%-9%水平，總體來看，至少下一個10年房價漲易跌難。當然，如果經濟能力還稍欠缺，先租后買也是不錯的選擇，畢竟一城一策已經成為調控常態，房價長期穩定顯然是利好剛需的氛圍。 總而言之，樓市已經慢慢進入到了新的周期，也就是“煮溫水”的階段，市場既不會過熱也不會過冷，房價既不會大漲也不會大跌，最終會逐步通過監管、稅收、制度、法律、金融等手段來推動樓市平穩運行和房價軟著陸。因此，筆者認為，面對樓市氛圍的變化，購房者也應該轉換思維和觀念，做到隨勢而變，順勢而為。