親密愛愛描述：：新力突圍：江西最大房企闖關上市 10月30日，新力控股集團正式在港招股，并計劃在11月15日于港交所掛牌上市。 招股書顯示，新力控股近幾年一直是江西市場最大的房企，2018年在當地的簽約銷售額約540億，是第二名綠地控股的兩倍多。新力控股在2017年將總部從南昌搬遷至上海，此前后快速將版圖延伸至惠州、長沙、武漢等核心二線城市，尤其以惠州為重。 隨著全國化布局進入收獲期，新力控股三年多來業績快速增長。2016-2018年，新力控股營收分別為22.23億、52.41億、84.16億，復合年增長率高達94.6%，遠高于同期排隊上市的奧山控股、海倫堡。截至2019年7月31日，新力控股有77個項目已開始預售，總建筑面積約為97萬平方米，2019年銷售規模預計將更進一步。 新力控股的行業排名亦進步迅速。據第三方研究機構克而瑞統計，2016年進入房企TOP100，2018年進入房企TOP50，2019年位列第39名。 從去年開始，中小房企涌起赴港上市潮，新力控股亦在今年5月底遞交招股書，10月23日順利通過聆訊，計劃在11月15日掛牌港交所，市值將超百億港元。 新力控股即將是今年第四家成功上市的內地房企。德信中國（2019.HK）、銀城國際控股（1902.HK）分別在2月、3月掛牌，中梁控股（2772.HK）7月掛牌，此后港股市場進入淡季，多家仍在排隊的中小房企至今無進一步的消息。但進入10月后，港股市場回暖，為新力控股打開了很好的上市時間窗。與前面三家房企相比，新力控股融資規模超18億港幣，僅次于中梁。 成長密碼 2010年，新力控股的前身江西新力置業成立于江西。當年，新力在南昌紅谷灘CBD北側以2.28億元拿下一塊風水寶地，三年磨一劍打造“新力帝泊灣”項目。這個英倫風格的精品小區在2012年底亮相，從此奠定新力在江西地產界的地位。 新力控股成功的關鍵是抓住了二線核心城市房價騰飛的契機。2010年-2018年，南昌房產價格已從5000元左右漲到萬元以上，惠州市場也在2016-2017年期間迅速起飛。招股書顯示，新力控股的物業項目2016年平均售價6246元，但今年的平均售價已在9000元以上。 截至今年7月底，新力控股擁有110個項目，覆蓋全國11個省份27座城市。新力控股將產品線劃分為分別面向首次置業者的“灣系”住宅、家庭升級者的“園系”住宅、高收入家庭的“悅系”住宅，“灣系”是新力核心產品，但近兩年隨著二次置換需求的上升，“園系”住宅銷售額占比已上升到20%以上。 從2016年起特別是總部搬遷至上海后，新力控股先后南下、北上，西進，已布局全國27個城市，擁有超過1500萬平米建筑面積的土儲。其中江西市場土儲約占半數，大灣區占23%，其次為華中華西（長沙、武漢、成都等地）以及長三角地區，均為潛力巨大的核心城市。 招股書顯示，新力控股的盈利水平逐年翻番，2016-2018年凈利分別為1.31億、2.78億、5.55億，復合年增長率約105.9%。從毛利率看，新力控股的毛利率已從2016年的24.7%上升到2018年的37.3%，遠高于行業平均水平。受益于凈利潤的大幅增長，新力的股本回報率從2017年度的2.4%大幅增長至2018年的9.7%。 新力控股的快速發展，首先得益于區域深耕策略，其次與并購拿地模式緊密相關。招股書顯示，新力控股在2016、2017年發展高峰期所獲地塊中，大多數來自于并購。以這兩年貢獻較大的惠州為例，新力控股進入惠州時收購了多個項目。這導致新力控股較好的控制了土地成本。2016年-2018年，新力控股的土地成本僅為1184元、1274元、1129元，穩定控制在銷售成本的25%左右。 此外，大量并購成熟項目，比如2017年并購的惠州項目當年年底即可預售。 不過，目前新力控股擴充土儲的途徑已變得更為多元化。2018年后，除了加大公開招拍掛拿地力度，新力也聯手其他房企聯合拿地，同時在舊改項目上頻頻出手。今年7月，新力控股被曝參與了廣州增城一項高達200億的舊改項目。 財務改善 大多數成長型房企均面臨負債陡增問題，新力控股也不例外。 2016年-2018年，新力控股凈資本負債率為1.9、2.7、2.4，截至2019年4月30日達到3.1。最新的數據（截至2019年8月31日）顯示，新力控股有息負債總計309億——包括銀行貸款121億、信托167億、債券10億。不過，從新力控股的負債增速看，2018年增幅73.4%已較2017年的116%大幅下降。 新力控股的短期負債較為穩定，長短債比例較為合理。招股書顯示，短債最新規模是117億，含銀行貸款28億、信托等89億，約占總有息負債的1/3。新力控股截至4月30日持有約96億現金，較2017年底不到30億已有大幅提升，加上此次上市募資，已經基本能夠覆蓋短債。 房企的現金流安全度主要依賴銷售周轉。新力控股今年銷售增速不減，這意味著新力控股擁有更靈活的資金能力。此外，成長型房企上市后融資渠道更加多元，也會進一步提高財務穩健度。 新力控股上市后依然業績可期，豐富的項目和土地儲備支撐了其未來數年的增速。隨著前期布局紅利的釋放，新力控股今年繼續保持快速增長，前四個月營收57.1億，達到去年全年的2/3，實現凈利2.82億，同比增幅超過500%。目前新力控股110個項目的建筑面積達1500萬平方米，在建項目面積近1300萬平方米。