幸福婚姻描述：：商界·觀察 | 清空SOHO中國，潘石屹要跑？ 【撰文/譚麗平 統籌/劉金】10月30日，市場傳出消息稱，SOHO中國（00410.HK）欲80億美元出售中國的辦公大樓權益。受此影響，當日SOHO中國股價大漲17.9％。 近幾年來，SOHO中國賣項目已經是家常便飯。中報顯示，旗下只剩9棟寫字樓在手，若此次80億美元的出售屬實，那意味著SOHO中國將清空手上大部分的物業。 對此，SOHO中國官方給出的回應也十分曖昧：不知悉任何為避免本公司證券出現虛假市場而須公布的與集團資產出售相關的資料。 自2012年從“銷售”向“自持”物業轉型開始，SOHO中國便逃不開“掉隊”魔咒，從百億規模收縮到十幾億。也有市場聲音認為，潘石屹要重啟海外市場。那么，潘石屹是要自救還是要跑路？ 潘石屹（圖片來源于網絡） 1 再賣核心資產 10月30日，有消息稱SOHO中國將考慮以80億美元出售資產。而澎湃新聞的報道細節顯示，SOHO中國實際控制人潘石屹張欣夫婦的最終計劃是將SOHO中國的核心資產“八大金剛”全部出售。目前已經開始展開首批交易，且交易對手是外資公司。 “八大金剛”，指北京的前門大街項目、望京SOHO、光華路SOHO2期、麗澤SOHO，以及上海的SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場及古北SOHO。其中，麗澤SOHO目前還處于建設中。 這些項目均屬于SOHO中國的核心資產，而將其出售的行為與其此前潘石屹多次的表態也并不相符。潘石屹曾公開表示，“我們說‘八大金剛’支撐SOHO中國，上海四個、北京四個，現在還沒有銷售計劃。我可以非常肯定地說，這八個項目，散售的計劃不可能有，散售太復雜”。 需要提及的是，SOHO中國近年一直在“賣賣賣”。6月底，SOHO中國在物業銷售推介會，宣布出售物業計劃，涉及北京、上海13處物業，預估總價值78億元，且出售的項目都已經處在城市核心地段。除了物業，出售項目還包括停車位。今年9月，SOHO中國將北京的9個商業項目共計2583個地下停車位出售，價格7.61億元。 據媒體不完全統計，2014年至2018年3月SOHO中國已出售或將要出售的額自持物業累計達8個項目，涉及金額或超350億元。再加上今年的出售項目，其回籠資金超430億元。 而與一直賣樓相對應的是，截至到上半年，SOHO中國只有9棟寫字樓在手。 根據SOHO中國2019年半年報，截至2019年上半年，9個項目中，出租率最高的即為銀河SOHO，為98%，且出租率較去年年底上升1%；最低的則為今年上半年剛剛開業的古北SOHO，為45%。其余項目中，除SOHO天山廣場出租率較去年年底上升2%、SOHO復興廣場出租率與去年年底持平之外，出租率均有所下降。 若此次的出售屬實，那意味著SOHO中國將出清手上大部分的物業。受此影響，當日SOHO中國股價飆漲17.9%，盤中更一度大漲27%。 對于出售的消息，SOHO中國官方并未否認，但也沒有明確表態。只在聲明中稱，在投資物業組合的日常經營管理中，“本集團會不時探討集團所處主要市場的商業地產市場環境及潛在交易機會”，“不知悉任何為避免本公司證券出現虛假市場而須公布的與集團資產出售相關的資料”。 2 自救還是跑路 自2012年轉型開始，SOHO中國便逃不開“掉隊”的魔咒。 2012年，SOHO中國提出宣布去地產化，轉型發展辦公空間區域，從“銷售”向“自持”物業轉型開始，其主要收入來源也從賣樓轉為收租。自此之后，SOHO中國鮮有拿地。 而逐漸剝離房地產業務后，SOHO中國的總營收呈斷崖式下跌。2013年至2018，SOHO中國的營收分別為142.6億元、60.98億元、9.95億元、15.77億元19.63億元、17.21億元。 樂居財經發布的《2018中國上市房企營收排行榜TOP100》顯示，SOHO中國排名第100位，其2018年營業額僅為排名榜首的恒大4678.14億元營業額的5‰。曾經也是近百億的房地產企業，已收縮至10億級別。 轉型后的SOHO中國，租金成為其營收主要來源。2014年至2018年間租金對公司的總營收的貢獻從7%增至100%。 但潘石屹“包租公”的日子并不好當。這些年，租金收入增幅并不大。年報顯示，2014年至2018年，SOHO中國的租金收入分別為4.25億元、10.25億元、15.11億元、16.69億元和17.35億元。 中報顯示，2019年上半年，SOHO中國營業額實現人民幣8.89億元，同比上升約11.8%；凈利潤5.65億元，同比下滑48.36%，增收不增利。 除此之外，寫字樓市場透露出的收益率與空置率也并不樂觀。 世邦魏理仕此前發布的報告顯示，北京寫字樓單季度新增供應創近十年新高，加之整體市場需求疲軟，截至三季度末，北京優質寫字樓整體空置率上升至10.9%，創2011年第二季度以來最高水平。報告還稱，未來六個月，近76萬平方米的供應量將進一步加劇市場競爭，空置率繼續走高，租金亦將承壓下行。 上海易居房地產研究院發布2019年三季度50城租金收益率研究報告顯示，三季度，4個一線城市的平均租金收益率為1.7%，環比由降轉增，環比增長1%，同比下降4%，而同比降幅擴大。 潘石屹在6月的推介會上公開表示，SOHO中國下一步打算集中在一線城市最繁華的地段集中拿地，部分資金還將用來還債。 中報顯示，SOHO中國的總借貸共計約177.6億元。借貸中約20.53億元將于一年內到期，約8.27億元將于一年以上二年以內到期，約31.89億元元將于二年以上五年以內到期，約116.9億元將于五年以上到期。 對于這次的出售，市場也有另外一種聲音是，潘石屹想重啟海外市場。 這也并非空穴來風。據了解，2011年至2013年，潘石屹張欣夫婦就曾通過家族信托頻頻出手海外物業資產，先后收購了紐約曼哈頓時報廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓、曼哈頓公園大道廣場49%股權，以及聯合巴西財團收購美國通用汽車大廈40%股權。 同時，潘石屹之子潘瑞目前正在英國攻讀雷丁亨利商學院房地產博士學位，并在當地成立了EREC Estates房地產公司，擁有多個大型地產項目，包括首個由華人主導的英國學生公寓品牌UNINN。 由此，不少人質疑潘石屹要跑了？這樣的聲音也不是沒有理由。此前，萬達在國內賣賣賣的同時，海外投資額超兩千億資產，引來銀監會對海外投資項目的融資風險排查。去年，海航集團也走了類似的路子導致近億資產被查封。 財經評論員嚴躍進認為，“如此大規模的核心資產出讓，應該不是資金壓力的問題，后續可能會有一些轉型。海外布局也不失為是一個比較好的機會，不過是不是會全部轉移到海外，也說不準。” 同策機構總經理張宏偉也表示認同，“目前國內外經濟都不太好，如果作為長線投資的資產來看，海外市場或許是一個不錯的選擇。從資產投資邏輯角度來看，它的出售是合乎邏輯的。至于清空，以及到底SOHO會如何發展，還得看高管是怎么想的。”