描述：：自習室開店攻略：800%毛利率，選址最最最重要 | 沙龍筆記 圈子空間自習室標語 來源：大眾點評 文 | Ellie 上周PropTech研習社探店小分隊奔赴全北京，體驗了10家共享自習室，并發布了《親測10家共享自習室后，我們發現了一些不能說的秘密》 。文章發出后，不少讀者對共享自習室的商業模式表示好奇，也有讀者萌生了開共享自習室的想法并想了解自習室背后的奧秘。 PropTech研習社于11月4日晚間舉辦了一場共享自習室線上沙龍，北京飛躍島自習室創始人榮富國和北京時分自習室創始人郭航暢談了開設共享自習室的心得體會，資深投資人朱毅則分析了共享自習室背后的商業邏輯。 在這場沙龍分享中，前期砸了20萬的時分自習室創始人郭航透露，預計年底就能實現盈利，一年到一年半就可以收回成本。 飛躍島自習室創始人榮富國也對自習室賽道充滿信心。榮富國表示，目前這個行業還算是新興行業，肉眼可見的盤子足夠大，夠大家吃幾年的，現在還談不上競爭。 但資深投資人朱毅給廣大欲從事自習室行業的創業者們提了一個忠告：一般蜂擁而上都不是好事，但是有獨特優勢的可以嘗試。 微光腳步自習室座位實拍圖 來源：PropTech研習社 一 如何才能開一家共享自習室？ 本期線上沙龍的分享嘉賓是飛躍島自習室創始人榮富國和時分自習室創始人郭航。 從門店位置來看，飛躍島自習室位于中關村海置創投大廈，時分自習室位于六道口藝海大廈。 圈子空間自習室實拍圖 來源：PropTech研習社 在門店選址上，兩家創始人都不約而同提到地理位置非常重要，要選在城市核心商圈的周邊。 時分自習室創始人郭航認為選址主要看三點，首先看地理位置，交通是否便利，所能覆蓋范圍內的用戶群體大概是哪個類型；其次看寫字樓的穩定性，是否會經常性的有公司入駐或者遷出，樓層的層高是否合適；最后，也要考慮租金價格是否合適。 選好了開店地址，第二步就是裝修、購置家具。開一家自習室前期需要投入多少錢？每月日常開銷（租金、雇員工資）大概有多少？ 時分自習室創始人郭航表示，自習室成本主要來自前期裝修、每月4萬元租金以及兩位兼職員工的工資。前期純裝修的費用大概是20萬左右（不包含一些智能設備的費用），不僅有基本的軟裝，還需要隔音降噪、新風系統等等。目前自習室沒有全職的員工，只招了兩位兼職的大學生在門店工作，每個月的總工資開支在5000元左右。 飛躍島創始人榮富國表示，考慮到環保問題以及用戶成本問題，飛躍島前期投入并不是很多，基本沒有在裝修上花錢，只花了7萬塊錢購置了最基礎的家具，現在每個月的租金是1.4萬元。目前門店由合伙人自己經營，未來也會考慮招一些兼職。 飛躍島自習室暗光格子間 來源：飛躍島自習室 從服務的客戶群體來看，目前兩家自習室的客群主要是學生和需要考證的在職員工。但時分自習室創始人郭航表示客群構成也要看門店所處的位置，位置不同，主要的客戶群體可能也有差異。 其中，時分自習室位于六道口商圈，附近不乏清華、中國礦業大學等多所高校，故學生黨的占比高達60%；而飛躍島位于中關村商圈，附近高校只有人大一所，故學生黨的占比較少，僅有30%。 在校學生為何放著好端端的圖書館和教室不去，反而去了收費的社會自習室？ 飛躍島創始人榮富國闡述道，由于目前各大院校的自習室資源相對稀缺，導致部分考研、考雅思等學生被迫選擇社會自習室。而社會人員主要是以考專業證為主，比如會計證、律師證，這部分人主要是因為其他方面的環境（在家、在公司等）不足以滿足他們的需求。 海綿自習室共享自習區 來源：PropTech研習社 在《親測10家共享自習室后，我們發現了一些不能說的秘密》一文發出后，付費自習室動輒十幾元一小時的定價遭到了不少讀者的質疑。 據了解，時分自習室的定價是12元/小時、單日卡是88元；而飛躍島的定價是10元/小時、單日卡是38元。 在定價方面，時分自習室創始人郭航表示，他們在前期有在附近高校做過市場調查，綜合整體的成本和市場的價格，最后得到現在的價格。 “對于收費過高的問題，也是我們頭疼的一個問題，目前已經在合作一些企業，進行資源的整合，來降低收費。”郭航稱。 而飛躍島自習室創始人榮富國認為，“自習室的定價體系還比較保守，跟其他行業充值辦會員沒有太大區別，會員制是目前比較有效、通用的模式。” PropTech研習社在上篇文章中曾指出，目前飛躍島自習室的定價是全北京最低的。而飛躍島之所以能給出顧客遠低于同行的價格是因為跟物業方合作，租金成本遠低于同行。根據PropTech研習社的計算，飛躍島的日租金約為3.89元/m²，而時分自習室的日租金約為6.67元/m²，較飛躍島足足高出了70%。 圈子空間實拍圖 來源：PropTech研習社 這么低的定價，開自習室能賺到錢嗎？大概需要多久才能收回前期成本？ 在回本周期上，時分自習室創始人郭航表示，預計年底實現盈利，一年到一年半左右可以收回成本。飛躍島自習室創始人榮富國則表示，回本周期主要取決于最初的成本測算和投資人的訴求，目前來看這個行業的盈利模式還算比較清晰，而且想象空間蠻大的，很直觀的就是坪效帶來的租金差。 可見，盡管現在自習室尚未達到收支平衡，但兩位自習室創業者對這門生意都非常樂觀。 時分自習室暗光格子間 來源：時分自習室供圖 但從本質上來看,自習室其實就是一門 “二房東”生意。與暴利的教育培訓機構相比，自習室賺的可謂是辛苦錢。那自習室未來是否考慮引入付費課程？ 時分自習室創始人郭航表示自己有考慮，也已經在嘗試。“我們也希望給用戶所提供的不只是一個學習的場所，而是能夠為用戶備考或者日常學習提供一些幫助，來增加我們同用戶的黏性。” 飛躍島自習室創始人榮富國表示，“當然，更多的內容是要不斷融入的，就比如說付費課程，我們目前就在推動CPA授課，但是這種授課我們還比較傾向于分享式的、圈層式的”。 飛躍島自習室和時分自習室的基本情況 二 共享自習室值得投資么？ 自習室創業者蜂擁而至，像極了前幾年的民宿、咖啡館創業熱潮。 從某種角度來看，主打“沉浸式學習”概念的共享自習室本質上就是升級版的咖啡館、圖書館，那共享自習室與咖啡館、圖書館相比，優勢是什么？ 時分自習室創始人郭航認為，與咖啡館和圖書館相比，自習室最大的優勢是獨立的書桌、座椅、臺燈、電源，整體的體驗會更加舒適，學習氛圍也會更加濃郁，同時自習室可以保障學習區域內的安靜，提升學習效率。此外，用戶在自習室群內還可以找到相同備考計劃的同學，大家可以相互督促，共同學習。 “其實大家每家店都有一些自己的特色，比如我們最初打的是自助自習室，增加用戶的體驗，本質上大家應該都還是一樣，就看后期怎么去做運營，怎么做出差異化，如何增加用戶粘性和附加價值。”郭航稱。 飛躍島自習室創始人榮富國則表示，自習室跟咖啡館和圖書館本身就不在一個行業，就如同長租公寓跟酒店也不能算是一個行業，如果非要論優勢，自習室的優勢是更垂直、更沉浸。 圈子空間儲物區 來源：PropTech研習社 那共享自習室是一門好生意嗎？投資機構看好嗎？值得手里有點閑錢的小散們投資嗎？ 資深投資人朱毅表示，如果考慮雇員工資開支，飛躍島自習室每月成本大約20000元，按照40個座位來計算，每個座位大約每月500元的成本。這門生意是否有盈利，以及盈利是否可持續要看收入情況才能最終下結論。 “榮總的自習室100%利用率情況下有800%的毛利率，如果接近100%利用率，是值得投資的項目。” 朱毅稱。 同時，朱毅也表示，自習室存在很強的地緣性，同一地區客源可能有限，現在的模式比較容易復制。 從投資的角度，朱毅認為，機構的實力可能促成自習室其它服務產品的形成，也可以多鋪網點，個人投資的話不建議投較容易復制而差異化成本高的項目。 肆閱空間實拍圖 來源：PropTech研習社 對于各位躍躍欲試的投資者，朱毅建議道，“一般蜂擁而上都不是好事，但是有獨特優勢的可以嘗試”。 據不完全統計，中關村商圈已經涌現了10多家共享自習室。那目前行業內的從業者是否能感受到競爭壓力？又是如何避免同質化競爭呢？ 時分自習室創始人郭航表示，“壓力一定是有的，因為我們周圍已經有了四家，但是我們整個團隊一直都覺得這是一件好事兒，這樣能讓我們去發現我們的不足之處，去完善自己。” 飛躍島自習室創始人榮富國則認為，目前這個行業還算是新興行業，肉眼可見的盤子足夠大，夠大家吃幾年的，現在還談不上競爭。 微光腳步自習室休息區 來源：PropTech研習社 共享自習室的火爆也吸引了很多二三線城市的投資者。那共享自習室是只能開在一線城市，還是二三線也能開？ 飛躍島自習室創始人榮富國表示，“我們目前只做了北京，但是據我了解二三線城市對這個需求很大，我們已經接到客戶咨詢異地加盟的消息了。” 時分自習室創始人郭航也表示，二三線城市的市場是非常大的，創業者前期需要確定好自己所針對的客戶群體，以及大眾對于這個產品的接受能力。此外，郭航表示其目前已經在考慮加盟的事情。 自習室的創業門檻并不高，現有的模式很容易學習和復制。此外，自習室較強的地緣性導致自習室很難形成規模效應。從這個角度來看，創業者為什么要選擇加盟已有品牌？ 郭航認為，選擇加盟最基礎的一個優勢是可以省去軟件研發費用。“我們現在是從門禁到桌面電源可以實現全自助，二三線城市的加盟商可以享受我們所有的資源，比如我們現在在做的一對一留學咨詢服務。” 自己的盈利模式還沒有跑通的共享自習室已經開始考慮加盟了。 看來，這波自習室熱潮，來得比我們想象中的更快，而且大有從一二線城市蔓延至三四線之勢。 最后，抱著“不務正業”賺筆小錢的白領你來說，你會選擇一個成熟的自習室品牌加盟呢%3F還是自己搞一個品牌%3F